O mercado de aluguel por temporada, impulsionado por plataformas digitais como Airbnb, está diante de sua maior transformação desde que começou a revolucionar a forma de alugar imóveis no Brasil. Com a chegada de 2026, um novo conjunto de regras passa a valer, mudando a dinâmica para proprietários, investidores e gestores de imóveis. A regulamentação municipal, a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pela Receita Federal e as mudanças tributárias trazidas pela Reforma Tributária compõem um cenário que exige adaptação e atenção. Neste artigo, o Mestre Imobiliário explica como funciona a regulação do aluguel por temporada, quem é afetado pelas novas medidas, quais são as obrigações fiscais e quais estratégias adotar para continuar lucrando nesse mercado.

A palavra de ordem agora é legalidade. Desde a publicação do Decreto Municipal nº 64.244/25, em São Paulo, até o início da fiscalização federal cruzando dados a partir de 2026, a informalidade perde espaço. E, a partir de 2027, o impacto tributário aumenta para quem não se adaptar ao novo ambiente regulatório.

Como funciona o aluguel por temporada na lei brasileira

O aluguel por temporada é regulamentado no Brasil pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que define como locação residencial para fins de lazer, férias ou cursos, com prazo máximo de 90 dias. Diferentemente da locação convencional, o aluguel por temporada permite contratos mais flexíveis e, até recentemente, era menos fiscalizado devido à dificuldade de controle e à informalidade facilitada pelas plataformas digitais.

Esse modelo ganhou popularidade sobretudo em grandes centros urbanos e destinos turísticos, permitindo ao proprietário rentabilizar o imóvel de forma dinâmica e ao hóspede, maior autonomia e preços competitivos. Porém, a falta de regulação específica para o ambiente digital abriu margem para conflitos e para uso indevido de imóveis, especialmente em prédios residenciais, e agora passa a ser alvo de uma nova onda de fiscalização e restrições.

O Decreto Municipal de SP e o impacto nas HIS/HMP: quem é afetado

Em maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 64.244/25, estabelecendo novas regras para o aluguel por temporada em unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). O decreto proíbe expressamente a locação do tipo short stay nesses imóveis, que incluem os empreendimentos com tetos de revenda de R$ 266 mil, R$ 369,6 mil e R$ 518 mil, valores que delimitam o perfil econômico desses empreendimentos (Kenlo Blog).

A medida tem como objetivo evitar a descaracterização da finalidade social desses projetos, impedindo que apartamentos populares sejam transformados em negócios de aluguel de curta duração, em detrimento do acesso à moradia. Proprietários de imóveis nessas categorias que insistirem no modelo short stay poderão enfrentar multas e até perder o direito à unidade. A restrição, inicialmente municipal, já inspira debates em outras capitais, com possibilidade de expansão para diferentes regiões do país.

Receita Federal e o CIB: o fim da informalidade no aluguel por temporada

A partir de 2026, a Receita Federal implementa o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o 'CPF dos imóveis'. Essa nova base de dados permite o cruzamento de informações de contratos, declarações de renda e dados das plataformas digitais, com o objetivo de combater a informalidade no aluguel por temporada (Imobi Report).

Com o CIB, contratos não formalizados ficam sob maior risco de detecção, e a Receita poderá cobrar tributos retroativos de até 5 anos, além de aplicar multas. O proprietário que não declarar sua renda ou omitir contratos de aluguel por temporada pode ser autuado, perdendo o benefício de isenções e ficando sujeito a penalidades pesadas (Kenlo Blog). A era do 'renda extra informal' chega ao fim, exigindo profissionalização e transparência de quem investe no setor.

Reforma Tributária: o que muda para quem aluga pelo Airbnb a partir de 2027

Além do cerco à informalidade, a Reforma Tributária traz, a partir de 2027, uma elevação significativa da carga tributária sobre contratos de aluguel por temporada. Os contratos celebrados em 2026 já estarão sujeitos à incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos federais que, somados, podem chegar a até 28% sobre o valor do aluguel (Imobi Report).

Isso muda radicalmente o cálculo de rentabilidade dos investidores, especialmente para quem opera múltiplos imóveis ou depende do aluguel por temporada como fonte principal de renda. O repasse desse custo ao hóspede pode tornar o modelo menos competitivo frente à hotelaria tradicional e ao aluguel convencional. Por outro lado, hotéis estão abrindo alas para o short stay ao incorporar unidades flexíveis e operar modelos híbridos, o que pode indicar um novo caminho para o mercado (Imobi Report).

Estratégias para proprietários: adaptar, regularizar ou migrar para aluguel tradicional

Diante desse novo cenário, proprietários e investidores precisam avaliar suas opções. A regularização dos contratos e a declaração adequada da renda tornam-se obrigatórias para evitar multas e problemas fiscais. Buscar orientação contábil e jurídica é o primeiro passo para se adaptar à exigência do CIB e à nova tributação.

Outra estratégia é repensar o portfólio: imóveis em HIS/HMP em São Paulo devem migrar para locação tradicional, enquanto imóveis fora dessas categorias podem continuar no mercado de aluguel por temporada, desde que dentro das novas exigências. A profissionalização da gestão, a escolha de plataformas que facilitam o recolhimento dos tributos e a atualização constante sobre as mudanças regulatórias passam a ser diferenciais competitivos para manter a rentabilidade.

Por fim, o movimento dos hotéis tradicionais de abrir espaço ao modelo short stay pode indicar que, para muitos investidores, a parceria com redes hoteleiras ou a participação em pools de locação podem trazer mais segurança e previsibilidade em meio às mudanças.

Conclusão: prepare-se para o novo cenário do aluguel por temporada

O ciclo de ouro da informalidade no aluguel por temporada chega ao fim. A partir de 2026, regulação, fiscalização e tributação exigem transparência e profissionalismo de proprietários e investidores. Quem deseja continuar no mercado de short stay precisa entender profundamente as regras municipais, formalizar contratos, aderir ao CIB e planejar a tributação futura. Agora é o momento de buscar apoio especializado e revisar estratégias para garantir que o aluguel por temporada siga sendo um bom negócio dentro da lei.

Quer saber como adaptar seu imóvel e aproveitar as oportunidades do novo cenário? Consulte um especialista em direito imobiliário e tributário para evitar surpresas e manter sua rentabilidade.